Mutui

Il Mutuo è un Contratto Reale in cui si conclude un accordo tra le parti, può essere a titolo oneroso o gratuito. Il più diffuso è il Mutuo Immobiliare o Fondiario concesso da un Istituto Finanziario per l’acquisto, per la costruzione o la ristrutturazione di un bene immobile.

la banca per legge finanzia con il mutuo fino all'80% del valore di stima dell'immobile che si vuole acquistare. Tale stima è eseguita dal Perito incaricato dalla banca stessa.

MUTUO BANCARIO
Il Mutuo ipotecario bancario è la forma di finanziamento per eccellenza usato per l'acquisto e per la ristrutturazione della casa.

Nella pratica avviene che con il mutuo la Banca trasferisce una certa quantità di denaro al Richiedente per acquistare o ristrutturare la casa. Con il contratto, sottoscritto tra le parti con atto notarile, il Richiedente si impegna da un lato a concedere ipoteca di garanzia sul bene a favore della Banca e dall’altro a restituire in un determinato tempo, con rate da mensili a annuali, il capitale più gli interessi calcolati sulla base di un determinato parametro, se a tasso fisso Eurirs + Spread, se a tasso variabile Euribor + Spread. Lo Spread rappresenta il guadagno della banca che concede il Mutuo.

La rata del Mutuo comprende anche ulteriori costi connessi all’acquisto della casa: istruttoria pratica, perizia, assicurazione, notaio ecc..
Per questo diventa significativo conoscere conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).

La scelta del tipo di tasso da applicare è individuale, importante è sapere che se si sceglie di adottare il tasso fisso la rata rimarrà costante per tutta la durata del mutuo, mentre se si sceglie il tasso variabile la rata potrà mutare nel tempo sia in aumento che in diminuzione secondo l’andamento dell’EURIBOR.

Scegliere pertanto il mutuo più adatto alle proprie esigenze si basa su:

• attenta valutazione del rapporto rata/reddito, anche verso il futuro (famiglia, figli, ecc.)
• capacità di risparmio
• importo del finanziamento
• durata del contratto e tipologia del tasso

Per quanto riguarda invece la gestione del mutuo nel tempo, un recente provvedimento legislativo, il decreto Bersani n. 7/2007, poi convertito in Legge n. 40/2007, ha semplificato le operazioni senza costi aggiuntivi, come ad esempio una eventuale chiusura anticipata del mutuo o la Surroga.

Tra le soluzioni di mutuo:

• mutuo prima casa
• mutuo seconda casa
• surroga mutuo (sostituzione / liquidità)
• mutuo consolidamento debiti + liquidità
• rinegoziazione mutuo

Mutuo tasso fisso
Il mutuo bancario è detto a tasso fisso quando il tasso non si modifica per tutta la durata del mutuo e la rata rimane costante anche se il costo del denaro dovesse aumentare o diminuire. L'incidenza della rata sulla capacità di risparmio e la sostenibilità dei rimborsi sono di facile previsione. E' da tenere nella giusta considerazione se si fanno mutui di lunga durata.

Mutuo tasso variabile
Il mutuo bancario è detto a tasso variabile quando la misura per il calcolo degli interessi varia nel tempo per l'andamento del costo del denaro. La variazione viene registrata giornalmente attraverso un indice ufficiale valido per tutte le banche: l'EURIBOR. La variazione della rata avviene secondo quanto stabilito nel contratto di Mutuo (mensilmente, trimestralmente, semestralmente, annualmente), segue la periodicità delle rate. Per questo quando si stipula un contratto a tasso variabile rimane l'incertezza di quanto sarà il costo complessivo reale, rimane l'incertezza. A fronte di una rata più bassa iniziale corrisponde il rischio di incrementi futuri delle rate. La scelta del tipo di mutuo da fare deve essere attentamente valutata prima della sua accettazione formale.

Mutuo tasso misto
Quando il contratto di mutuo prevede il passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa durante il contratto ci troviamo di fronte al Mutuo Tasso Misto. Particolare attenzione si deve avere per chiarire con la Banca eventuali costi aggiuntivi per quando si applica lo switch.

Tasso capped E' un mutuo ed è una forma interessante di tasso variabile: infatti unisce il vantaggio offerto dal tasso variabile nella fase del ribasso e si trasforma in sicurezza nel rialzo con il limite (CAP). il tasso può aumentare fino al limite fissato in contratto. Questa copertura ha dei costi: SPREAD più alto, assicurazione, ecc. che devono essere ben chiariti prima della sottoscrizione.

Tasso variabile a rate costanti E' un mutuo a tasso variabile con la rata costante; con la variazione del tasso non varia la rata ma varia la durata del mutuo. Pertanto a rialzi del costo del denaro si determina un allungamento della scadenza, mentre con ribassi la riducono.

Il Decreto "Bersani" n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007 ha introdotto novità molto importanti in materia di contratto di mutuo.

Cambia nel suo complesso il rapporto tra Banca e Cliente il quale usufruisce di benefici economici importanti, nonché opportunità interessanti come il cambio del mutuo con altra banca (Portabilità a Surroga) a costo zero. Tale disposizione è applicata anche a tutti gli intermediari finanziari che erogano mutui.

Cancellazione dell'ipoteca
Il Decreto "Bersani" ha introdotto una innovazione che offre ulteriori benefici e non solo economici per il Cliente che estingue il mutuo in corso: la cancellazione automatica della Ipoteca sull'immobile.

Vi indico la burocrazia che è stata tagliata di netto. Prima per togliere la garanzia a favore della banca occorreva seguire una procedura con costi a carico del Cliente: o estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; o stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; o esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell'Agenzia del Territorio.
Ora con la nuova legge la cancellazione della garanzia ipotecaria è una conseguenza automatica dell'avvenuta estinzione del mutuo a zero costo per il Cliente, così: o La Banca rilascia al cliente la quietanza attestante la data di estinzione del mutuo; o La trasmette entro trenta giorni al Conservatore, Ufficio Pubblico dei Registri Immobiliari; o Il Conservatore decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d'ufficio alla cancellazione dell'Ipoteca.

Con la Surroga si consente al debitore di sostituire la Banca, senza consenso, previo il pagamento del debito (vedi art. 1202 del c.c.).
Stiamo quindi parlando della Portabilità del mutuo, ossia sostituire la Banca che ha erogato inizialmente il mutuo con un'altra Banca, che propone condizioni migliori, mantenendo l'ipoteca iniziale.
Il tutto avviene in automatico, non c'è bisogno di chiudere l'ipoteca esistente per attivare quella nuova. Così si riducono tempi e costi notarili. La banca che subentra provvede a saldare il debito che residua e si sostituisce a quella precedente.
Il Cliente rimborsa il mutuo secondo le nuove condizioni in contratto.

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